股票有杠杆吗 “517楼市新政”满月，70城房价下探，专家：效果或在6月体现

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被业内人士称为“史诗级利好”的“517楼市新政”推出一月后，国家统计局公布了具有风向标意义的70城房价指数。

单从房价数据来看，目前70个大中城市房价仍处下降趋势，且降幅未能得到有效缩小。

国家统计局6月17日的数据显示，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅略有扩大。5月份，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.7%，已连续12个月下跌，跌幅比4月份扩大0.1个百分点。二手住宅价格指数环比下跌1.0%，连续13个月环比下跌。

从各线城市具体情况来看，大趋势下，此前数次支撑起全国房价的一线城市也出现了较大降幅。5月份，一、二、三线城市新房价格环比分别下降0.7%、0.7%、0.8%，降幅分别较上月扩大0.1、0.2、0.2个百分点。而在70城中，仅剩上海与太原两城的新房房价环比有所上涨。

二手住宅价格则维持降势。70个大中城市的各大中小户型二手住宅价格5月同比、环比均全员“飘绿”。其中，31个城市环比跌超1%，占比44%，4个一线城市均位列其中，价格下行压力较高。

“要有耐心。”多名地产经济专家告诉时代财经，5月份一般属于传统上的楼市淡季，而“517楼市新政”在5月份中下旬才推出，各地进一步具体落地的时间已接近月底。且市场整体房价变动需等待销售端变化的传导，因此在各类因素叠加下，5月楼市价格不及预期存在一定客观原因。

但上述地产经济专家均提醒到，当前市场“以价换量”趋势依然明显，这也表明目前价格市场仍然缺乏足够的上涨信心，行业调整趋势仍在。而二手住宅价格的持续较大幅度下降，也在一定程度上反映出整体房地产市场的压力仍“有增无减”。

上海、太原新房价格环比上涨

当前，上海楼市价格相对坚挺。

根据国家统计局数据，上海新房价格已连续24个月保持上涨，是本轮房价波动以来，70城中唯一延续新房价格持续增长的城市。2024年1-5月，上海新房平均房价较去年同期上涨了4.3%，创70城中最大涨幅。

更直接的信息来自上海对房地产的投资。根据最新数据，同为一线城市，广州和北京在2024年1—4月份的房地产开发投资下降分别下降了4.4%、1.3%，而上海则逆势保持着8%的高增速。

“上海房价的坚挺得益于政策落地的力度与速度，”在诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪看来，“517新政”后，上海率先松绑领衔一线城市，并且新政松绑力度明显加大、涉及内容更广，在一定程度上提振了市场信心，刺激购房需求释放，增强价格上涨动力。

“此外，近期上海新房高端优质住宅项目持续火热，或在一定程度上助力总体价格涨势坚挺。”关荣雪向时代财经补充道。

“517楼市新政”推出十天后，上海就在一线城市中率先出手，对楼市限购、住房信贷、“以旧换新”等9项市场热议政策做出优化调整。多家媒体报道，上海政策落地后，看房人数挤满售楼处，有楼盘需拉出围栏排队分流。

其中，上海高端住宅市场持续火爆。6月初，备案均价为10.4万元/平方米，总价段约为934万元/套～6628万元/套的上海普陀区长风社区宸嘉100·嘉佰道，开盘仅2小时，422套房源就全部售罄，总销售额达61.78亿元。

“不宜对上海楼市过于乐观，”上海中原地产市场分析师卢文曦向时代财经表示，上海新房销售定价仍受较多主客观因素影响，且火热的高端住宅市场拉高了新房成交均价，因为仅凭新房价格难以完整反映出上海楼市的实际情况。

根据第一财经的报道，今年3月初，上海第三批次19个楼盘项目集中入市，共计推出住宅5216套，备案均价就达到了96386元/平方米，其中6个项目的备案均价超过10万元/平方米，3个项目均价达到17万元/平方米。

4月初，上海第四批次新房批量供应，共有25个楼盘推货，房源数达到5536套，备案均价达到85201元/平方米，25个项目中，备案均价10万元/平方米以上的项目达到6个，供应面积占比约32.6%。

此外，卢文曦还指出，上海是一个以二手房为主的存量市场，在完成市场化的二手房领域，上海二手住宅价格也并不是很乐观。

从数据来看，与持续坚挺的新房房价不同，上海二手房价格面临着较大下行压力。统计数据显示，自2023年9月后，上海二手房价格已连续8月走低。今年1-5月，上海二手房平均价格更是同比跌去了6.6%，跌幅较此前进一步扩大。

除了上海外，本轮70城市房价最大的黑马莫过于太原。

从城市层面来看，在大多数城市价格面临下行压力时，太原与上海是5月新房价格环比唯二上涨的城市。此外，太原新房房价环比已连续3个月维持上涨态势，5月环比涨幅为0.1%。

对于太原新房价格的上涨，卢文曦认为，太原作为区域经济强市，楼市基本面本身就不算太差。此外，还有太原纾困政策开展较早，政策力度大，持续性也强等因素。“不过太原房价此前也曾有过逆势上涨的情形，但后续并未持续，未来太原楼市价格仍有待观察。”

在政策纾困方面，早在2022年5月，太原市就已经放开首套房限购政策。此后，除了下调首付比例、公积金贷款优化等政策调整外，太原还曾在2023年推出过支持居民换购住房退还个人所得税的相关利好政策。

从实际效果来看，太原市的诸多纾困措施也一定程度上支持了当地房地产市场，但政策刺激效果却较难持续。例如在率先放开限购后的2022年6月，太原新房价格一举逆转颓势中，止跌回升上涨0.1%，但此后的7月，随着市场对刺激政策的消化，太原新房价格再度走低。

政策效果可能在6月份开始体现

从楼市的销售端来看，“5.17新政”的效果并不差，甚至称得上立杆见影。

根据58安居客研究院统计数据显示，5月，全国65个重点城市整体新房找房热度环比上涨5%。其中，一、二、三线城市分别上涨7%、5%、3.3%，实现各线城市找房热度的全面上扬。

不仅是找房热度的回升，成交量也实打实有所回暖。

根据国家统计局数据，1-5月份，新建住宅销售面积虽同比下降23.6%，但降幅较此前1-4月份出现收窄。中指研究院的监控数据也印证了这一好转现象，5月份，其监控的100城新建商品住宅成交面积环比增长2%，TOP100房企5月单月销售额同样环比增长了4.95%。

新政之后的端午假期，虽然仅有3天时间，但其新房成交量远超新政前有着5天时间的五一小长假。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年端午假期(6.8-6.10)重点13城新建商品住宅成交3905套。和新政前的五一假期相比，13城中，除南京略显失力，其余12城端午假期新房成交热度均高于五一小长假。其中青岛、武汉、杭州等6城日均成交量增长翻倍，北上广深热度全部出现上升迹象，日均成交量增长超50%。

“楼市政策的效果往往都是循序渐进的，”易居研究院研究总监严跃进告诉时代财经，房地产市场不同于股市等其他市场，各地都有着相对独立的行情。且房地产市场更贴近生活，决策成本也更高更复杂，因此楼市政策有着相对较长的传导过程，政策也很少具有“爆炸性”。

“以上海为例，5月17日，有关部门就有出台了相关利好政策，但上海根据实际情况调整需要，直到5月27日晚，才证实落地系列新政。即便政策出台当晚就有激发购房有意向，但相关看房购房流程也很难在5月底之前完成，网签等交易数据更是难以更新传导影响房价。因此，仅以5月份的房价数据很难评论新政效果。”卢文曦表示。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样认为，5月以来，国家及热点城市不断出台政策纾困需求端，提振了市场预期，但需求端边际改善传导仍需要时间，具体来看，政策效果可能在6月份才开始体现。

不过，李宇嘉同样提醒道，当前一二三线城市，新房、二手房价格降幅均有扩大的趋势，这也意味着未来政策落地还有待进一步强化。“一方面，国家部署的再贷款存量收购一直未有落地，另一方面，尽管按揭利率不设下限，但近期首套房利率较新政前仅下降30个基点左右，相较于无风险利率(10年期国债利率)还是比较高。”

而对于未来楼市走向，上述接受采访的专家均认为，当前楼市强有力的支持政策在相对短期内能起到刺激作用，但从中长期来看，房地产市场的回暖或仍依赖于居民就业收入预期的好转股票有杠杆吗，以及经济大环境的稳定好转。